要点分析。
   
受益低基数和商业资产转让,收入显著增长:上半年公司结转房产销售收入20.6亿(住宅销售结转3.2亿、东方汇商业转让收入17.4亿,合计占营收54.4%),同比增长199.4%,毛利率53.1%相比去年同期也增长了7.7个百分点,规模大幅增长主因基数较低,毛利率上升受益区域销售溢价的提升;房地产租赁收入12.4亿(占比32.8%),同比增长31.5%;物业管理收入4.1亿(占比10.9%),同比增长19.8%。从销售额方面来看,公司上半年实现住宅合同销售24.1亿,单价3.2万比去年均价增长28.0%,从去化率来看,天津销售去化率从去年同期的66%提升到91%,上海从77%提升到95%,销售向好的持续性较强。
   
持有型物业体量和租金继续增长:从体量上看,2016年上半年运营一年以上的甲级写字楼总建面达67.5万方(+50.8%),租金水平基本保持稳定,而高品质研发楼体量不变,但平均租金同比上涨7.8%(相比甲级写字楼还有43.9%的空间),商铺租金同比上涨8.5%,而在营酒店建面达到8.2万方,同比增长31.3%;截止上半年末公司主要在营物业总建面达158万方,出租率86.7%,预计在未来3年还将有超过210万方的在建物业转为在营。
   
大力推进国改,确立“地产+金融”格局:公司是上海区域地产板块最早启动国资国改的公司,当前拟以109.3亿现金收购集团持有的陆金发100%股权,上市公司将一次性新增“证券、信托、寿险和基金”四类金融牌照。在地产金融化的大背景下,公司地产和金融双轮驱动战略生逢其时。此外公司还将持续受益股东在迪斯尼周边和前滩地区的优异资源,而且还将长期受益上海自贸区、科创中心建设和金融改革提速等区域制度红利。
   
投资建议。
   
考虑公司出售商业地产超出预期,我们向上修正年度财务预测,预计公司在2016实现的EPS从0.63调升为0.80元,对应当前股价仅28PE。公司是稀缺的兼具内生和外延增长的标的,我们维持买入评级。
   
风险提示。
   
金融和地产业务协同低于预期。