营收同比+23.86%,毛利率同比提升9.36pc2019年上半年,公司营收81.89亿元同比+23.86%,归母净利润20.47亿元同比+11.34%。分项来看,销售、租赁、金融、物管板块增速分别为27.48%、8.9%、47%、7.62%。整体毛利率58.62%,较2018年同期提升9.36pc,主要系住宅板块高毛利项目结转拉动。
   
房产销售:天津项目仍有支撑,苏州项目梯度合理2019年上半年签约面积1.17万平米,签约金额6.16亿元,分别同比-22%和-12%。上半年主要销售项目为天津海上花苑(东标段)及上海存量房,下半年主要在售项目仍为天津海上花苑(东标段),同时苏州项目梯度布局合理,下半年有望择机入市。
   
租赁:写字楼出租率带动租赁业务毛利率回升,新项目持续入市上半年实现租赁收入15.05亿,同比增加8.9%,较一季度增速下降,主要系2019年二季度写字楼租金增速下滑。商业物业收入同比+66%,主要受上海、天津的两个L+Mall影响(2018年下半年开业)。2019年上半年甲级写字楼出租率较2018年回升1pc,带动租赁业务毛利率较2018年提升0.91pc。下半年东方广场一期和陆家嘴滨江中心有望入市,随着租赁面积扩大,租赁板块收入有望持续提升。
   
净负债率小幅上行,融资成本优势凸显2019年上半年净负债率提升12.58pc至118.29%,主要系发行债券增加,现金短债比上升0.07至0.39。公司的主体长期信用等级为AAA,最新一期公司债票面利率进一步下降至3.88%,融资优势持续凸显。出于谨慎性考虑,我们在业绩预测中将涉债券“16富贵01”和“15新光01”、“15新光02”、“11新光债”违约纳入考量。
   
目标价17.12元,上调至“买入”评级考虑到上半年SN1办公楼项目交付,2019年高毛利项目步入结转,我们上调公司2019-2021年预测EPS至0.95、1.04、1.19元(原为0.91、1.02、1.16元),当前股价对应2019-2021年预测PE为14.9、13.6、11.9倍。鉴于申万房地产行业估值中枢下移,我们下调2019年PE至18倍(原为19倍),下调目标价至17.12元。高毛利项目入账,出租率企稳回升,上调至“买入”评级。
   
风险提示:公司推盘有不及预期的可能;结算进度有不及预期的可能。